Aktualne ceny mieszkań w Świętochłowicach

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Świętochłowicach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 5 218 zł. To spadek o -5,1%, czyli o -280 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się wyłącznie na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, dlatego pokazuje rzeczywiste kwoty uzgadniane przez strony, a nie ceny ofertowe widoczne w ogłoszeniach.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 5 218 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -5,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-280 zł na metrze)
• 4 169-7 013 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 250 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +25% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +4,6% rocznie)
• rejon Osiedle Ogrodowe - najdroższa część miasta: 10 626 zł/m²

Mediana 5 218 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji: połowa lokali kosztowała za metr mniej, a połowa więcej. Rozpiętość między 4 169 zł/m² a 7 013 zł/m² pokazuje jednocześnie, że o cenie nadal silnie decydują lokalizacja, stan budynku, standard mieszkania oraz metraż.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 67.5% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 323 zł i 4 968 zł. Taka premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowość budynku, ale także koszt gruntu, realizacji inwestycji oraz oczekiwanie nabywców wobec współczesnego standardu technicznego.

Cena metra a wielkość mieszkania

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 5 218 zł/m², a w grupie 70-90 m² - 8 607 zł/m². W Świętochłowicach większe lokale osiągały więc wyższą cenę jednostkową, co może wskazywać na udział mieszkań o lepszym standardzie lub w bardziej poszukiwanych budynkach w tym segmencie.

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Ogrodowe z medianą 10 626 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Zgoda - 4 048 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 162%, co obrazuje lokalne zróżnicowanie cen transakcyjnych.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Na rejonie Podgórze mediana osiągnęła 7 012 zł/m², a na osiedlu Osiedle Matylda - 6 162 zł/m². Z kolei na osiedlu Osiedle Markiefki wyniosła 4 661 zł/m², a na osiedlu Osiedle Skałka 4 459 zł/m².

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 250 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną lokalu trzeba uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 5 000 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 177 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Ostateczny budżet nabywcy zależy zatem nie tylko od ceny transakcyjnej, lecz także od wybranego rynku i zakresu formalności.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 pokazuje, że od 2021 r. metr kwadratowy w Świętochłowicach podrożał z 4 173 zł do 5 218 zł. Oznacza to wzrost o +25%, czyli średnio +4,6% rocznie.

Obecny spadek wobec średniej z 2025 r. nie przekreśla wcześniejszej zmiany poziomu cen. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie, pozostaje więc dodatnia, choć bieżący barometr pokazuje korektę względem poprzedniego roku.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem wynosi 6 675 zł/m². W Świętochłowicach metr był zatem o 1 457 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 4 km dalej Chorzowie metr był o 1 515 zł droższy. Najbliżej poziomu Świętochłowic znalazła się Ruda Śląska, gdzie mediana była niższa o -1,7%.

Komentarz analityczny

Bieżąca dynamika w Świętochłowicach wynosi -5,1%, czyli -280 zł/m² wobec średniej z 2025 r. Na tle własnej historii miasta jest to wyraźna zmiana kierunku, ponieważ od 2021 r. mediana wzrosła z 4 173 zł/m² do 5 218 zł/m², łącznie o +25%. Obecny poziom cen pozostaje więc wyższy niż w 2021 r., mimo korekty widocznej w ostatnich 12 miesiącach.

W największych miastach kraju średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła w II kwartale 2026 r. 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% r/r, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% r/r (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Jednocześnie w I kwartale 2026 r. rynek pierwotny w największych aglomeracjach był opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% r/r oraz do +2,1% r/r, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie ma także podaż. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w II kwartale 2026 r. do sprzedaży na 7 największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej r/r (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejsza liczba nowych ofert może z czasem ograniczać presję konkurencyjną po stronie podaży, lecz lokalny efekt zależy od realnego popytu oraz struktury dostępnych mieszkań.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli popyt na lokale w niższym przedziale cenowym będzie się wzmacniał, spadek może wyhamować. Jeżeli natomiast kupujący utrzymają ostrożność, a oferta mieszkań pozostanie szeroka, ceny transakcyjne mogą nadal podlegać lokalnym korektom.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Świętochłowicach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 5 218 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 4 169 zł/m² a 7 013 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Świętochłowicach rosną, czy spadają?

Obecnie spadają: mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -5,1%, czyli o -280 zł/m², niższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Osiedle Ogrodowe - 10 626 zł/m². Najniższą na rejonie Zgoda - 4 048 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Świętochłowicach?

W grupie mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 5 218 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 4 804 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8 323 zł/m², wobec 4 968 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 67.5% więcej.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 267 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-17; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.